Рубрика: Советы по коммерческой недвижимости

Складская недвижимость
25
Ноя2016

Складская недвижимость

Складские помещения являются разновидностью коммерческой недвижимости, которая в последнее время становятся все актуальнее. Аренда помещений под склад или его строительство становится задачей для многих организаций. Отметим, что такая бизнес недвижимость перестала быть продолжением торговой, она стала вполне самостоятельной. Этот рынок стабилен и менее подвержен различным катаклизмам. Практически везде ритейлеры заняты поиском поставщиков, не планируя снижения поставок и продаж. Соответственно спрос на такие объекты не будет падать, не произойдет и снижение ставок аренды и стоимости самих площадей при продаже.

Современный потребитель услуг предъявляет к ней достаточно высокие требования, стараясь выбирать качественные услуги. Так, если идет речь о хранении скоропортящихся продуктов, то для их должной сохранности должно быть установлено холодильное оборудование. Для хранения бытовых предметов желательно наличие железнодорожных путей и грузовых площадок.

Столь положительная динамика рынка складской недвижимости в России привлекательна для инвесторов, которые стараются вложить средства в варианты, приносящие стабильный доход. По статистике доходность составляет порядка 12% в год. Окупаемость объектов составляет девять лет. Во многом это превышает показатели по офисным и даже торговым объектам, правда при удачном исходе событий. Все «смазывают» высокие риски в этой сфере. Проще и легче получить доход с офисов или торговых точек. Этот факт не страшит предприимчивых людей, поэтому российские и зарубежные игроки рынка с удовольствием вкладывают в нее средства. Особенно высок спрос на площади класса «А» — самые качественные из всех. Доля вакантных площадей в этом секторе рынка составляет менее 2%. Во многом это объясняется понятными действиями на рынке и стабильностью ставок аренды при неизменном спросе.

Специалисты считают, что дальнейшее развитие рынка связано с активностью в регионах, во многом благодаря усилиям локальных девелоперов. Благодаря этому объем сделок на периферии ожидается в районе 20% от общего объема. Так в московской области ожидается большой рост ввода складских площадей в эксплуатацию. Настолько большой, что он побьет все рекорды предыдущих годов. Но все же, самая активная игра на рынке происходит в Москве. Две трети сделок происходят именно в столице. Объем их увеличивается год от года. Основной спрос из них, порядка 70%, приходится на торговые компании. На производственный сектор приходится 20%, остаток — на логистические службы. Отметим, что этот рынок тесно связан с другими и очень от них зависит.

Так, к примеру, ограничение движения грузового ТС внутри МКАД привело к тому, что компаниям стали интересны склады в непосредственной близости от этой развязки. Арендаторы же, работающие с другими городами, были заинтересованы в аренде площадей в районе Московского малого кольца. В результате выросли в цене объекты, находящиеся вблизи к шоссе. Именно там продолжают возводить все новые площади, несмотря на то, что правительство обещает решить все проблемы с дорожными развязками.

Самыми востребованными является направления Ленинградского шоссе, Симферопольское, Киевское и Минское. На этих территориях объем ввода в эксплуатацию будет находиться на рекордном уровне. Ожидаемая доля вакантных площадей там будет составлять 5%. Что касается регионов, то заметен рост строительства складских площадей в Екатеринбурге и Новосибирске, Краснодаре и Ростове-на-Дону. В этих городах так же самими востребованными являются помещения, где предлагаются услуги высокого класса.

Трудности перевода: из жилого в офисное
25
Ноя2016

Трудности перевода: из жилого в офисное

Коммерческая недвижимость постепенно поднимается в цене, и этот процесс существенно затрудняет приобретение готового помещения или здания, которое можно было бы использовать как офис или магазин. Возможно, Вас заинтересует сдача в аренду нежилых помещений. Приходиться изыскивать иные варианты, которые были бы экономнее и эффективнее, чтобы в итоге была возможность достигнуть поставленной цели. В таком случае уместным решением будет покупка обычной квартиры на первом этаже одной из многоэтажек и перевод ее в жилой фонд. Есть много таких офисов и магазинов, а также предприятий, работающих в сфере услуг, которые изначально представляли из себя обыкновенные квартиры в жилом доме. Просто в свое время было принято решение, оформлены соответствующие документы и квартира превратилась в нежилое помещение, используемое под офис или иное образование, используемое для коммерческих целей.

В квартире без переведения ее в нежилой фонд заниматься какой-либо коммерческой деятельностью нежелательно, потому что при выявлении подобных фактов можно получить серьезные проблемы с законодательством. Подобную деятельность можно производить только в тех случаях, когда не ущемляются интересы других жильцов и граждан, которые прописаны в этой квартире. Например, можно в квартире заниматься фотографией, бухгалтерией, рисовать картины и преподавать иностранные языки. Даже можно давать музыкальные уроки, но только в том случае, если ваши соседи будут нормально к этому относиться. Но если вы затеяли организовать в жилом помещении небольшой цех по производству какой-либо продукции, то вам этого не позволят сделать, и вы будете иметь проблемы с соответствующими органами.

Чтобы перевести квартиру в нежилой фонд, необходимо строгое соблюдение целого перечня обязательных условий. Главным условием для перевода является первый этаж, так как ваша деятельность не должна мешать жизни других граждан, и к тому же помещение должно иметь отдельный вход. Допускается вариант с расположением квартиры на верхних этажах, но тогда под вами не должно быть жильцов и это будет строго контролироваться при оформлении документов.

Трудности с переводом квартиры в жилой фонд могут возникнуть из-за отсутствия отдельного входа, так как другим жильцам придется постоянно сталкиваться с вашими посетителями и получится некоторый дискомфорт. Также вам откажут в переводе в нежилой фонд, если в квартире имеются прописанные граждане, поэтому для дальнейшего продвижения данного проекта нужно всех выписать. Также могут возникнуть препятствия из-за прав собственности на квартиру и всевозможных обременений, которые придется немедленно устранять, иначе ваша цель по обретению офисного помещения не будет достигнута. Это может быть залог за кредит или квартира может быть арестованной и любое переоформление станет невозможным и зайдет в глубокий тупик.

Но если у вас нет никаких обременительных факторов и ваши документы на квартиру в полном порядке, можно приступать к процессу переоформления. Начинается процедура с подачи заявления в государственные структуры, и предъявления всего пакета документации, в том числе технического паспорта и плана всего дома с указанным помещением. Так как вам придется выполнять работы по перепланировке, соответствующие проекты также должны быть сделаны и заверены архитекторами и прочими официальными лицами. Рассмотрение вашего пакета документов может занимать до полутора месяцев, и по его итогам вам выдадут выписку. Для ускорения подобных процессов и большей гарантии того, что вам не откажут в переводе квартиры в нежилой фонд, можно обратиться к специалистам в данной области.

Красивый и успешный интерьер офиса
25
Ноя2016

Красивый и успешный интерьер офиса

Сложно сделать свое предприятие успешным и перспективным, не обладая презентабельным и комфортным офисом. Для начала, Вам нужно снять нежилое помещение. Ведь именно в офисном помещении решаются все важнейшие вопросы и заключаются выгодные контракты с деловыми партнерами. Только заходя в офис можно сразу определить, насколько успешной является компания, которая владеет данными помещениями. Презентабельный и престижный офис может стать залогом успеха вашего предприятия, поэтому нужно уделить больше внимания и финансов для воплощения современного дизайна в интерьере офисного помещения. К тому же вам потребуется выбор комфортной офисной мебели, чтобы создать надлежащие условия для своих сотрудников, которые будут трудиться на благо вашей компании.

Стильный дизайн офисного помещения способен отразить суть вашего предприятия, а также безупречный вкус владельца компании. Уже на пороге офисного помещения посетители должны понимать, что пришли в солидную и процветающую фирму, где работают настоящие профессионалы и здесь можно найти взаимопонимание и заключить взаимовыгодные контракты.

Естественно, во многом интерьер офисного помещения будет завязан на конкретные суммы, которые сможет себе позволить владелец объекта коммерческой недвижимости. Если дела у компании идут в гору, то на ремонтные мероприятия по улучшению офиса можно выделить солидные средства, чтобы получить безупречное и функциональное помещение. Некоторые владельцы компаний просто жалеют деньги на благоустройство своих офисов и стараются обходиться косметическими ремонтными работами. Но в полученном непрезентабельном и скучном помещении будет проблематично работать эффективно и достигать намеченных целей.

На собственном офисе не следует экономить и надо сразу поручить дизайнерский проект настоящим профессионалам в этой сфере, и тогда можно рассчитывать на положительный результат. Если все будет сделано правильно и грамотно, тогда в вашем офисе будет такая атмосфера, которая сможет положительно влиять на настроение клиентов и работников.

Необходимо приобретать удобную и функциональную мебель, а также использовать качественную и презентабельную отделку. Если вы позиционируете свою компанию, как процветающую, то стоит воспользоваться при отделке офисного помещения качественными и экологически чистыми отделочными материалами, которые не будут наносить вреда здоровью и самочувствию ваших сотрудников. В отделке можно использовать такие материалы, как натуральная кожа, древесина, стекло, металлические элементы. Будет несколько банально и неэстетично, если в отделке офиса будет присутствовать пластик и различные искусственные отделочные материалы, которые под действием разных факторов могут выделять вредные вещества.

Нужно уделить внимание выбору своего фирменного стиля, чтобы использовались оригинальные цвета и фирменные знаки компании. Также следует приобрести мощную офисную технику, чтобы она полноценно выполняла свои функции и приносила пользу предприятию. В современном офисе должны быть надежные пластиковые окна, защищенные внутри жалюзями вертикальными или горизонтальными, а снаружи – металлическими роллетами. Если конечно ваш офис находится на первом этаже.

Обладая несколькими помещениями в офисе, необходимо предусмотреть надежные двери, которые будут органично вписываться в общий интерьер. Потолочное покрытие можно выполнить в несколько уровней, особенно если позволяет площадь и высота потолков. Тогда можно будет предусмотреть интересное освещение, которого будет достаточно не только для обеспечения светом рабочих мест в офисе, но и для создания эстетичного вида.

Кадастровый или технический паспорт — в чем разница?
25
Ноя2016

Кадастровый или технический паспорт — в чем разница?

Технический паспорт, может быть составлен с целью технического учета объектов капитального строительства и жилого фонда. Кадастровый паспорт составляется с целью, чтобы зарегистрировать права на имущество и последующих сделок с ними. Технический паспорт указывает на состояние объекта недвижимости по факту. Он должен быть оформлен в случае купле-продажи объекта, перестройки помещения. Технический паспорт в принципе повторяет ту информацию, которая прописана в кадастровом паспорте. В техническом паспорте пространство объекта должно указываться полностью в метрах, а в кадастровом можно округлять.

Технический паспорт изготавливают для личных целей. Например, если он есть, то налоги остаются неизмененными, потому что в нем прописывается цена объекта. При получении кредита он удостоверяет, что именно вы являетесь владельцем объекта. Технический паспорт – это документ, предназначенный для исполнения некоторых правовых действий с объектом коммерческой недвижимости. Чтобы его получить, надо написать заявление, и на основании вашего заявления должен прийти специалист и осмотреть ваш объект недвижимости. На основании осмотра специалист дает разрешение на выдачу технического паспорта. Тех паспорт имеет широкий диапазон применения, в том числе используется при продаже коммерческой недвижимости.

Различают технический паспорт здания и паспорт определенного помещения. В первом случае, он охватывает всю информацию об объекте (время строительства, дату ремонта). Во втором он представляет из себя выдержку из технического паспорта здания.

В кадастровом паспорте должно быть указано: адрес объекта, когда был построен объект, материальная часть дома, решение о том, в каком состоянии находится объект, договор аренды нежилого помещения. Кадастровый паспорт необходим, если будет проводиться сделка с предполагаемым объектом, если будет переводиться помещение в коммерческую недвижимость. Так же он необходим, если приобретенный объект собственности был подвергнут перепланировке. Этот паспорт помогает вести учет зданиям, строениям, которые имеются в собственности, как у юридических и физических лиц. Данные, которые указываются в кадастровом паспорте, предоставляются открыто и доступны всем, если сделать запрос на них. При получении данного паспорта необходимо пройти ряд процедур. Первое, это консультация по вопросу, как получить кадастровый паспорт. Второе – подать заявление на его выдачу, третье – получение самого паспорта.

Необходимо знать, что кадастровый паспорт без технического плана не может существовать. Заказать его можно у частного профессионала, что поможет вам сэкономить, потому что эта услуга у него обойдется дешевле. Надо знать, что получение кадастрового паспорта в срок, который установлен законодательством, возможен, если объект находится на кадастровом учете и ему приписан кадастровый номер. Когда вы осуществляете заказ на выдачу кадастрового паспорта, может так получиться, что вам сообщат о том, что объект не стоит в кадастровом учете. В этом случае необходимо оформить технический план, и тогда вам смогут выдать кадастровый паспорт.

Может возникнуть ситуация, что могут отказать в получении кадастрового паспорта, поэтому лицо, которое хочет его получить, должно выполнить действия по удалению причины отказа. Подать заявление на получение кадастрового паспорта можно разными способами. К ним относят написание заявления самим собственником с помощью почты, отправив заявление на адрес, предусмотренный для их приема.

25
Ноя2016

Страхование коммерческой недвижимости незаменимо

Страхование коммерческой недвижимости зародилось еще в 18 веке в Лондоне, когда там случился крупный пожар. И было решено создать фонд возмещения убытков при пожарах, который финансировался за счет взносов партнеров. Важным инструментом для защиты своих активов и для удачного ведения бизнеса является страхование коммерческой недвижимости. А в настоящее время коммерческая недвижимость – это лакомый кусочек, каждый не прочь его получить, но все хотят сохранить его если не в первоначальном виде, то хотя бы в приемлемом состоянии и уберечь его от всяких опасностей. Бизнес в сфере недвижимости является наиболее прибыльным, а где больше доходы, там и больше рисков. Возможно, Вам  придется сдать в аренду нежилое помещение.

В России страхование недвижимости в бизнесе, как вид, был не очень востребован. Страховали жизнь, движимое имущество, дома, составляли договора гражданской ответственности. В последнее время часто страхуют бизнес-недвижимость. А она служит не только источником доходов от аренды, либо ведения производства, но и является источником переживаний. А вдруг возгорание, потоп, вдруг сигнализация не сработает? И вот такие «вдруг» порождают спрос к страхованию недвижимости. За последние 2 года спрос на страхование этого вида значительно возрос, это связано с ростом экономики и вложений в бизнес, связанный с коммерческой недвижимостью. Ведь сейчас как никогда открывается множество торговых центров, но соответственно возросла и конкуренция, ну и как следствие, риски. Поэтому страхование этой недвижимости просто незаменимо, необходимо, важно.

Страхование помещений коммерческого назначения основывается на принципе, что страхующая компания за определенную плату гарантирует выплатить компенсацию по застрахованным видам рисков. Оформить страховку на предмет коммерческой недвижимости может и собственник, и арендатор. Кроме страхования гражданской ответственности можно защититься от таких рисков, как взрыв, возгорание, кража, затопление, какие-то стихийные бедствия, причинение ущербу имуществу конкурентами, вандализм. Для бизнес-центров, офисов необходимы: страховки от обыкновенных пожаров, заливов, взрыва газа, падения самолетов, страхование ответственности граждан при пользовании офисным имуществом, страховки от паузы в деятельности. Вот небольшим предприятиям и предлагается застраховать эти три вида. Это для предпринимателей является выгодным предложением.

Владельцы торговых площадей, недвижимости предпочитают страховать сразу от всего чего только возможно, порой даже чего-то казалось бы невозможного. Как говорят: «Предупрежден-значит вооружен», так и здесь – «застрахован-спасен от банкротства». Страховать возможно отдельные помещения, целые здания, стоит выделять отдельные позиции в договоре, что конкретно страхуют. Это могут быть просто стены, может быть отделка, сантехника, коммуникации. Отдельно всегда выделяют движимое имущество: оргтехника, инвентарь, мебель.

Стоимость страховки складывается из нескольких факторов: цены недвижимости и его тех. состояния. Чем дороже здание, чем больше его площадь, как правило, можно заплатить за страховку более низкую цену. Страхование коммерческой недвижимости очень незаменимо в нашем обществе, его роль трудно переоценить. Как говорят специалисты данной области, что одно лишь страхование гражданской ответственности не защитит от всех зол. И по их же словам, наиболее частными их клиентами являются владельцы крупных компаний, владельцы бизнеса, находящегося под контролем государства, уж они-то знают толк в ведении бизнеса.

Гостиничный бизнес и коммерческая недвижимость
25
Ноя2016

Гостиничный бизнес и коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость представляет собой дома, различные строения, которые используются для извлечения дохода, куда можно отнести и гостиничный бизнес. Гостиница, представляет собой объект коммерческой недвижимости, с комнатами, оборудованными мебелью для краткосрочного пребывания туристов. Сегодня гостиничный бизнес является ключевым направлением в сфере туризма. Создание гостиничного бизнеса – это очень привлекательный и финансово выгодный вид бизнеса. Если вы ищете помещение для будущей гостиницы, возможно Вас заинтересует сдача в аренду нежилых помещений.

При создании гостиничного бизнеса, как и в любой сфере бизнеса, надо знать много разных тонкостей, связанных с тем, как правильно организовать открытие гостиницы. На открытие гостиницы влияют различные моменты. К ним можно отнести, есть ли в наличии недвижимость, которую вы хотите использовать под гостиницу, наличие транспорта, возможности организовать отличный сервис. Открывая гостиничный комплекс, можно предложить туристам, которые будут посещать вашу гостиницу, услуги не только связанные с проживанием и питанием, но и услуги, связанные с развлечением, связью, предоставление экскурсионных программ. Ассортимент услуг может изменяться от классификации гостиницы.

В гостиницах, где количество номеров очень маленькое, наличие собственной кухни не очень выгодно. Надо обязательно задуматься и о безопасности, пусть это будет не дорогостоящее оборудование, а самое элементарное средство защиты. Начиная какое-либо дело, предполагающее риски и траты, всегда бывает трудно. Для того чтобы достигнуть результата, которого вы хотите, необходимо разработать план и следовать ему.

Этапами развития гостиничного бизнеса можно считать:

  • поиск здания или объекта под гостиничный комплекс;
  • согласование документов, сопутствующих открытию комплекса;
  • перепланировка и переделка объекта недвижимости;
  • приобретение мебели и товаров, предназначенных конкретно для этого бизнеса;
  • подбор персонала;
  • введение гостиницы в рабочее состояние.

Строительство недвижимости, с каждым годом, происходит все больше, это связано с тем, что изменятся комплектация городов, увеличивается количество людей, и лучше применять недвижимость под гостиницы. Для этого надо подобрать выгодное расположение гостиницы. При рациональном подходе успех в гостиничном бизнесе гарантирован. Главной статьей расхода при создании гостиничного бизнеса является приобретение недвижимости. Выгоднее приобрести коммунальное жилье, потому что в будущем не надо будет вкладывать дополнительные финансовые средства на переделку. Но здесь могут возникнуть дополнительные сложности, связанные с переводом жилой недвижимости, в нежилую.

Когда выбирается месторасположение гостиницы, то тут надо учитывать, чтобы в близком расположении отсутствовали организации с подобным профилем. Для открытия гостиницы особенных документов не потребуется. Необходимо, чтобы у вас были документы, подтверждающие право собственности на эту недвижимость. Ведется отдельная документация на оказание услуг, связанных с питанием.

Если говорить о налогообложении данного бизнеса, то в равных условиях находятся гостиницы, у которых 20 номеров, и те, у которых 200 номеров. Лицензии, на открытие этого бизнеса не требуется, и сертификации на оказание услуг на этапе вхождения в этот бизнес не потребуется. Если ваша гостиница имеет выгодное расположение, то это может являться лучшей рекламой для нее на начальном этапе. Стоит помнить о том, что хорошую репутацию, по истечении какого-то времени могут забыть, а вот отрицательная, которую вы получили в короткий срок, может не исчезнуть никогда.

Базы данных недвижимости очень популярный продукт в наше время
25
Ноя2016

Базы данных недвижимости очень популярный продукт в наше время

Обычному гражданину, не занимающемуся недвижимостью, тяжело представить многообразие предложений в данной сфере. Чтобы найти нужное количество объектов и информацию по ним, следует иметь достоверный источник. Так вот, таким источником служат базы данных этой самой недвижимости. С их помощью и можно найти недвижимость, удовлетворяющую любым потребностям.

Знакомство с базами данных у простого человека состоится в тот момент, когда он покупает или продает недвижимость, хочет сдать или снять квартиру, дом, дачу, коммерческую недвижимость или становится риелтором. На этапе «думок» о сделках с недвижимостью, люди начинаю изучать базы данных, находящиеся в открытом доступе, присматриваться к ценам и прочее. Но будь ты даже хорошим пользователем интернета, порой, в бесплатных базах данных не так просто разобраться и они оказываются не совсем полезными.

А вот в платных базах размещена информация о самих объектах, статьи аналитиков, с помощью которых можно понять кучу нюансов, необходимых при совершении сделок. И даже когда объект сделки выбран, покупатель ознакомлен с юридическими сведениями о сделке, все же лучше и безопаснее будет обратиться к профессионалам в данной области. Риелтор оценит достоверность информации, данной в объявлении, соответствует ли цена заявленной, и главное, что не всегда можно сделать самому, это то, что он проверит, чиста ли данная недвижимость юридически, а это важно при приобретении жилья на «вторичном» рынке.

Наиболее популярными на сегодня являются базы данных WinER и «ЦИАН», они оба являются платными. Есть, конечно, и бесплатные сайты с базами недвижимости, такие как «авито», «из рук в руки», «яндекс недвижимость». Они пользуются не меньшим спросом, хотя честно сказать в настоящее время очень тяжело найти недвижимость без посредников. Как уже было сказано, что базы данных делят на бесплатные и платные, причем бесплатных гораздо больше. Ну, тут все просто, участнику рынка недвижимости проще зайти на эти бесплатные сайты и просто-напросто не заморачиваться с оплатой. Да и на них есть также дополнительные функции, например, свое объявление можно будет «поднять». Платные базы данных недвижимости отличаются от бесплатных тем, что на первых в основном находятся риелторы и там невозможно встретить собственника. Зато в платных базах больше порядка, и Вы можете найти помещение под производство недорого.

Те, кто ищет себе недвижимость при содействии баз данных, могут обнаружить повтор объектов в нескольких местах, на нескольких сайтах. Это, конечно, не очень удобно, но все хотят поскорее совершить сделку со своим имуществом и для этого используют все методы. Эксперты полагают, что сайты базы данных недвижимости в основном показывают свою высокую эффективность в сделках, связанных с новостройками, а вот на рынке вторичного жилья, они будут менее результативными.

Во многих риелторских агентствах существуют свои уникальные базы данных, свои клиенты, но на самом деле это такая своеобразная замануха. Потому как правило, покупатели/продавцы обращаются сразу в несколько мест, к нескольким источникам, а вот с кем уже совершать сделку, решают впоследствии. Стоит быть осторожными и не попасться на уловки некоторых нечестных агентств. Они действуют по следующей схеме: дают объявление об очень дешевом объекте и когда клиент попался на «крючок», ему сообщают, что данная недвижимость продана (сдана) и уговаривают на другие более дорогие, но реальные объекты. А еще если цена недвижимости занижена, то возможно, что с ней какие-то проблемы. Следует тщательно все перепроверять. У баз данных недвижимости большое будущее.

New Tweet