Рубрика: Если вы хотите купить недвижимость

Особенности лизинга коммерческой недвижимости
25
Ноя2016

Особенности лизинга коммерческой недвижимости

Любая коммерческая деятельность состоит из наличия офисных, торговых, складских и производственных площадей, необходимых для работы и за которые приходится платить при аренде достаточно большие деньги. Приобрести их в собственность не представляется возможным из-за высоких цен. Особенно, эти условия тяжелы для небольшого бизнеса, для него высокие арендные ставки равносильны вопросу о существовании.

Несколько изменить ситуацию может финансовая аренда под производство или лизинг, банковский сектор в этом случае может несколько сгладить ситуацию. Правда такой вариант еще не распространен, но имеет достаточно большой потенциал. Особенно это удобно для владельцев небольшого бизнеса, да и большому, и среднему не стоит им пренебрегать. Для любого бизнеса лизинг является удобным инструментарием для получения в собственность объектов коммерческой недвижимости через определенное время.

Рассмотри основы лизинга, куда входит инструмент финансов, схема сделки и механизм ее проведения. С правовой точки зрения он является разновидностью деятельности из области вложений, при которой лизингодатель обязан приобрести объект у поставщика с предоставлением платы за временное его владение и пользование, выплачиваемое им лизингополучателю. Иначе лизинг можно объяснить, как финансовую аренду объекта с последующим его выкупом. В данном случае объектами сделки являются здания и сооружения. Что касается ее схемы, то она происходит при взаимодействии трех сторон, коими являются лизингодатель, лизингополучатель, а так же продавец. Компания приобретает объект у продавца, беря его себе на баланс, позже передавая лизингополучателю согласно договору аренды, заключенной между ними. По его окончанию лизингодатель передает объект лизингополучателю на правах собственности. Совместно с этим договором не запрещается заключать договора страхования, поручительства или залога.

По сути, такая сделка с бизнес недвижимостью не отличается от аналогичных по транспорту или оборудованию. Предприниматель выплачивает все необходимые платежи, получая по окончанию срока здание либо полностью амортизированное, либо оно пойдет по минимальной остаточной стоимости. Такие действия приводят к снижению величины налога на недвижимость объекта. Лизингополучатель не будет являться плательщиком налога на имущество, поскольку балансодержателем в данной ситуации чаще выступает лизингодатель, выплачивая его при совершении платежей лизинга. Все платежи лизингополучателя относятся на себестоимость, за счет этого удается получить экономию по налогу на прибыль.

За базу условий лизинга коммерческой недвижимости можно взять следующие ставки: авансовый платеж от 5% до 20 стоимости здания, срок до 7 лет. Объект залога лучше застраховать. Все платежи обязательны и выплачиваются получателем лизинг в обязательном порядке, по оговоренному графику. Он может быть трех видов: аннуитетным, регрессивным или ускоренным. Первым этапом такой сделки является выбор объекта клиентом. Далее он предоставляет документы на него в компанию, согласно установленному в ней перечне. Ее специалисты проводят финансово-экономический и правовой анализ на основании документов, после чего будет приниматься решение о возможности лизинга и покупки интересующего объекта. На этапах подписания и разработки договора, клиент и компания согласовывают все необходимые условия. В том числе определяется порядок использования имущества и инженерных коммуникаций, поскольку при происходящей смене собственника эти договоры подписываются вновь.

Коммерческая ипотека и ее альтернатива аренде
25
Ноя2016

Коммерческая ипотека и ее альтернатива аренде

Предпринимателям для полноценного ведения коммерческой деятельности крайне необходимо обладать подходящей торговой площадью или офисным помещением (помещение в бизнес центре). Но покупка недвижимости может стать слишком дорогим удовольствием и бизнесмену придется выводить из оборота большие средства, поэтому большинство предпринимателей предпочитают оформлять договор аренды. Правда есть альтернативное решение арендному договору на объект коммерческой недвижимости, заключающееся в оформлении кредитной ипотеки. И к этой возможности обращается все большее число предпринимателей, желающих сэкономить, и в тоже время развивать свой бизнес.
На купленном объекте коммерческой недвижимости, взятом в ипотеку, можно еще и заработать, если сдавать его в аренду другим предпринимателям. Если объект достоин внимания и обладает высоким уровнем качества, то можно за короткий срок отбить его стоимость, благодаря приличной арендной плате.

Тем более что многие эксперты отмечают активное развитие кредитной ипотеки, поэтому этот вариант может быть взят за основу в том случае, если нет возможности для покупки коммерческой недвижимости. Нужно провести анализ предложений банков, которые могут предложить кредитную ипотеку. Так как есть некоторые банка, предлагающие слишком высокую ставку кредитной ипотеки, которая может стать невыгодной для предпринимателей. К тому же необходимо уточнять информацию по срокам погашения кредитной ипотеки, потому что банки могут делать их слишком короткими, и тогда заемщик не сможет рассчитаться по кредиту своевременно.

Если найти выгодные ставки по кредитованию и вложить средства в коммерческую недвижимость, можно сдавать объект в аренду, чтобы он был магазином, офисом или предприятием сферы услуг, и получать с этой сделки приличные дивиденды. При оформлении кредитной ипотеки на коммерческую недвижимость в качестве залога будет рассматриваться сам объект, поэтому в случае не выплаты долга, на офисное помещение или торговую площадь наложат арест. Так что необходимо правильно рассчитывать свои финансовые возможности, иначе можно потратить много средств и остаться без объекта коммерческой недвижимости.

Кредитной ипотекой в последнее время пользуется большое количество предприятий малого и среднего бизнеса, находя в этом акте неплохую финансовую поддержку и перспективы развития своего дела. При нехватке собственных средств можно отправиться в банк и оформить ипотечный кредит, чтобы за определенный срок его погасить. Коммерческую ипотеку еще охотно используют физические лица, которым необходимо начать собственное дело и для этих целей нужно иметь подходящее помещение. Чтобы частный предприниматель мог приобрести коммерческую недвижимость, банки ему могут выдать кредит с протяженностью до пятнадцати лет, причем процентная ставка может колебаться от двенадцати до восемнадцати процентов. Таким образом, можно просто рассчитать свои прогнозируемые доходы и вычесть из них необходимость выплачивать взносы за ипотеку.

С помощью ипотечного кредита предприниматель может приобрести склады, офисы и магазины. Этот вариант может стать наиболее подходящим для любого бизнесмена, который умеет считать свои деньги и желает владеть объектом коммерческой недвижимости, способным приносить прибыль. Банк будет стараться обеспечить для себя гарантии, что заемщик сможет выплатить ипотечный кредит вместе с процентами в установленные сроки, поэтому он может потребовать от предпринимателя бухгалтерские документы и прочие бумаги, подтверждающие его платежеспособность. Также проводится экспертная оценка объекта коммерческой недвижимости.

Покупка старой ветхой недвижимости под офисное помещение – есть ли смысл
25
Ноя2016

Покупка старой ветхой недвижимости под офисное помещение – есть ли смысл

Ветхой называется недвижимость, которая вышла из строя, но не грозит обрушиться, следовательно, не создает опасности. Такое жилье не подлежит ремонту за счет государства. У многих объектов, которые признаны ветхими, существует длительный запас прочности, но когда случается авария, хотя бы одна, связанная с системой коммуникаций, или произошла неудачная перепланировка, может начаться процесс разрушения здания. Приобретая ветхое здание, надо удостовериться в надежности стен, полов. Проверить, есть ли трещины на стенах и потолке.

В теоретическом плане, покупая коммерческую недвижимость, помещение для производства, предприниматель тем самым хочет выгодно вложить средства, но чтобы задуманное исполнилось, надо очень внимательно отнестись к выбору покупки. Имеется ряд целей, для чего приобретается коммерческая недвижимость. К ним можно отнести сдачу в аренду для перепланировки и последующей продажи, а также для бизнеса, который хочет вести предприниматель. Для открытия офиса намного лучше будет приобрести помещение, которое не потребует какого-то затратного ремонта и располагаться на оживленных участках дорог, где поток людей высок.

Вариантом приобретения коммерческой недвижимости может послужить подвальное помещение или ветхое, потому что цены будут значительно ниже, чем на другие объекты недвижимости. Можно также приобрести квартиру в старом доме на первом этаже и перевести ее в нежилой фонд. Но в этом случае потребуются дополнительные затраты, такие как: переоборудование, ремонт и само назначение объекта недвижимости. При приобретении коммерческой недвижимости надо быть уверенным, что не было двойных продаж, а для этого надо изучить всю документацию по данному объекту. Очень важно, приобретая недвижимость в ветхом фонде, иметь в виду, что может существовать возможность конфискации властями этой недвижимости. Это может получиться, если органы муниципалитета введут какую-нибудь программу и за маленькую выплату заберут вашу собственность.

Если вашей целью не стоит приобретение коммерческой недвижимости конкретно в ветхом здании, то надо перед покупкой обратить внимание на то, какой тип конструкции имеется у задания, проверить надежность крыши. Нередко продавец, сделав косметический ремонт помещения, скрывает его ветхость, а в отдельных случаях и опасность для будущих собственников.

Приобрести коммерческую недвижимость можно как самому, так и доверить специалистам, которые имеют опыт в этом деле. В результате они смогут за вас решить все проблемы, которые могут возникнуть, как юридического характера, так и в целом оградить от непредвиденных ситуаций. Если удачно приобрести коммерческую недвижимость, то это может являться одним из важных моментов, которые будут влиять на развитие вашего бизнеса.
Результатом, после заключения какой-либо сделки при покупке недвижимости является ее регистрация в государственном реестре. Надо знать, что сам договор на нежилое помещение регистрации не требует и считается действительным с момента его подписания. Переход в права собственности подлежит обязательной регистрации. Для того чтобы пройти момент регистрации, необходимо предоставить документы:

• документы продавца и покупателя;
• документы, подтверждающие полномочия представителей;
• документ, который подтверждает право на собственность данного объекта;
• технические и кадастровые паспорта;
• документы, которые подтверждают оплату государственной пошлины.

Советы относительно покупки промышленных заброшенных зданий
25
Ноя2016

Советы относительно покупки промышленных заброшенных зданий

Сейчас очень часто можно увидеть в разных городах нашей большой страны разрушенные здания промышленных заводов. Все это очень грустно. В общем-то, эти здания стоят относительно небольшие деньги, и производители-коммерсанты могут приобрести их и подарить вторую жизнь. Такое приобретение может быть очень выгодным для крупных предпринимателей, желающих расширить или начать производство, но иногда лучше просто снять помещение под производство. Многие мечтают о такой покупке. Однако не каждый солидный бизнесмен купит здание, которому нельзя «дать ума». Прежде всего, он должен осмотреть все изъяны.

У заброшенной недвижимости недостатки видны сразу. Если коммерческая недвижимость выглядит «грустно», то вероятность покупки крайне невелика. Очень важно, чтобы в здании не было плесени, в таких условиях производство вести не разрешат. К вопросу грибка на стенах подходят крайне тщательно, ведь даже, казалось бы, избавился, начал производство, а он опять тут как тут. И уже после стольких вложений производство придется свернуть, и предприниматель понесет огромные убытки. Обязательно нужно провести осмотр чердака и дать оценку состоянию крыши. При ее сильном разрушении либо вообще отсутствии, данное сооружение ни в коем случае не брать! Ведь если нет кровли, то и внутри разрушения будут велики, попадала вода, выпадал снег, перемерзали стены, а, следовательно, нужно затратить в несколько раз больше денег, чем просто при разрушении стен. Ведь их восстановление не будет-таки затратным.

Для более тщательного осмотра и выявления степени разрушений следует призвать на помощь экспертов в данной области. Аудиторы, задействованные в данной области, скажут свое непредвзятое мнение по поводу разрушений. Они же дадут и заключение, выдержит ли данный объект будущих нагрузок, возложенных на него впоследствии. Стены разрушенного здания просто могут не выдержать нагрузок при производстве, соответственно сооружение будет дальше разрушаться еще и унеся с собой чьи-то жизни. А это уже не просто убытки, но и уголовная ответственность.

Полное определение нахождения в здании всех коммуникаций и уровня подготовленности объекта несут большое влияние на величину будущих финансовых вложений, это всегда учитывается при принятии решения о выгодности и нужности покупки данной заброшенной недвижимости. Исследование комплексно этих обстоятельств помогает принять обдуманное и просчитанное полностью решение. Недвижимость стоит купить, если после всех затраченных средств и сил, она сможет принести прибыль (окупит себя).

Возможно приобрести здание для последующего строительства гипермаркета, торгового центра, для сдачи их потом в аренду. Но тогда такая покупка должна стоить просто копейки, чтобы впоследствии окупиться, и должна находиться в удачном месте. Вложение денежных средств в приобретение коммерческой недвижимости – это всегда отличный способ сохранить и приумножить свои финансы, главное выбирать регион с более устойчивой финансовой ситуацией, наличием инфраструктуры, сырья. Так если предприниматель решил выкупить заброшенный завод по производству молочной продукции, то конечно следует искать такой промышленный объект в регионе, где сырье для производства будет достаточно недорогим, и сама продукция будет пользоваться спросом.

Приведена часть советов, по поводу, приобретать или нет заброшенное промышленное здание. Однозначно ответить нельзя. Потому как каждый бизнесмен сам решит для себя, сможет ли он справиться с такой задачей. Но хочется думать, что таких сооружений с каждым годом будет становиться все меньше, и наша экономика будет только «расцветать».

New Tweet